Quali sono le spese per acquistare o vendere casa alle Canarie?
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02 - Immobili e Investimenti 03 - Tasse Fisco Impresa 07 - Come Funziona? 11 - Articoli piΓΉ LETTI
Quando decidiamo di fare un investimento immobiliare, l'interrogativo che potrebbe compromettere la nostra decisione Γ¨ l'entitΓ‘ delle spese a cui far fronte.
Ecco come possiamo calcolarle:
1 -Β Atto pubblico nel notaio
2Β - Registrazione nel registro fondiario
3 - Tassazione
4 - Commercialista (Gestorìa se chiediamo un mutuo)
5 - Plusvalenza Municipale (Plusvalìa Municipal)
6 - Tasse dovute in Italia (se siete ancora residenti fiscalmente in Italia)
La legge indica quali spese Β per l'acquisto o la vendita di una casa corrispondono al pagamento del compratore (quasi tutto) e del venditore (solo il guadagno in conto capitale comunale e l'originale dell'atto).
C'Γ¨ poco spazio per la negoziazione di questi costi, anche se Γ¨ vero che qualsiasi tipo di distribuzione delle spese per l'acquisto o la vendita di una casa, puΓ² essere concordata, compreso che tutti sono pagati dalla parte acquirente, a condizione che sia fatto attraverso una clausola pienamente legale.
Quando il venditore Γ¨ un promotore immobiliare, la legge lo obbliga a pagare la plusvalenza comunale e le spese della dichiarazione di nuovi lavori e divisione orizzontale.
Γ inoltre necessario pagare la cancellazione dell'ipoteca esistente sulla casa fino a quando non si surroga nella stessa. Per avere maggiori informazioni in caso decidessi di fare degli investimenti a Gra Canarie ti invito a scaricare la guida gratuita che trovi di seguito. Scoprirai come altri italiani stanno ottenendo delle rendite sorprendenti.
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Le spese per l'acquisto o la vendita di una casa in dettaglio sono:
1 - Notaio
Una spesa da considerare al momento dell'acquisto di una casa, sia nuova che usata, Γ¨ il notaio. Le spese notarili, dette tariffe, sono regolate dallo stato e tutte addebitano lo stesso per gli stessi servizi. Il loro ammontare dipende dall'entitΓ della proprietΓ , anche se puΓ² essere aumentata da aspetti dell'operazione notarile: il numero di copie, l'estensione dell'atto, la presentazione, ecc.
Nel caso della concessione dell'atto pubblico di vendita, i prezzi sono compresi tra 600 e 875 euro, a seconda del prezzo della proprietΓ . Ad esempio, per un appartamento di 100.000 euro pagheresti circa 850 euro, mentre per uno di 250.000 euro dovresti pagare circa 1.000 euro.
2 - Iscrizione della proprietΓ all'Ufficio del Registro
Tra le spese da calcolare, ci sono poi i costi generati dall'iscrizione al catasto (Ufficio del Registro) di vendita o acquisto di un immobile. Sono anche fissati dai regolamenti e il loro ammontare dipende dal prezzo della proprietΓ . Generalmente sono comprese tra 400 e 650 euro.
Se hai deciso di fare un investimento alle Canarie o pensi di creare un'impresa o ancora se vuoi trasferirti, sarΓ importantissimo prima di tutto fare un viaggio esplorativo per conoscere il territorio, sciogliere tutti i tuoi dubbi e avere le giuste informazioni per non commettere errori. Scopri come farlo scaricando la guida gratuita che trovi di seguito.
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3 - Tasse
In questa sezione abbiamo due principali differenze in base al tipo di alloggio: tasse sull'acquisto di una nuova casa e sull'acquisto di abitazioni di seconda mano.
A - Imposte sull'acquisto di nuove abitazioni:
Quando si acquista una casa che ci viene consegnata per la prima volta si paga l'IVA in Spagna, che nel 2020 ammonta al 10%. Praticamente, sarebbero 10.000 euro nel caso di una casa da 100.000 euro e 25.000 in una casa da 250.000 euro. Ma qui alle Canarie, dove abbiamo un regime agevolato si pagherΓ l'IGIC al 7%. Nel caso dell'edilizia popolare, l'IVA puΓ² essere del 4%, ma varia a seconda della ComunitΓ autonoma e del tipo di edilizia sociale in questione.
Rispetto al pagamento delle imposte di trasmissioni Patrimoniali e' possibile non pagarle in determinati casi. Abbiamo un servizio di consulenza personalizzata dove spieghiamo in maniera molto piΓΉ approfondita, come sia possibile evitare di pagare questo IGICΒ o meglio Imposte di trasmissione patrimoniale pari al 6,5% del valore dell'immobile.

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Per "prima volta o prima consegna" si intendono quegli immobili che vengono acquisiti dal promotore immobiliare dopo la costruzione degli stessi.
Se le case sono state affittate dopo il completamento dei lavori e le persone che hanno vissuto in esse le acquistano, anche in questo caso Γ¨ considerata "prima consegna", per cui pagherebbero l'IGIC in canaria. Mentre nel caso in cui gli acquirenti sono diversi dagli inquilini, pagherebbero per l'alloggio di seconda mano. Le imposte di trasmissione patrimoniali pari al 6,5% del valore reale dell'immobile (sceglieranno il valore maggiore tra il dichiarato dal notaio e il valore catastale).
In caso di edilizia popolare l'aliquota fiscale puΓ² essere del 4% ma varia a seconda della ComunitΓ autonoma e del tipo di edilizia sociale in questione.
IAJD (impuesto sobre Actos Jurìdicos Documentados - Imposta sugli atti legali documentati): questa tassa è generata dalla firma degli atti in presenza di un notaio e successivamente dalla iscrizione al registro.
L'aliquota d'imposta applicabile sarΓ determinata da ciascuna comunitΓ autonoma, in termini generali sarebbe compresa tra 0,5% e 1,5% sull'importo della vendita.
Questa tassa dovrΓ essere aggiunta all'IGIC quindi sarΓ da pagare IGICΒ che in nuove abitazioni puΓ² essere al 7% o al 4% + IAJD (0,5% - 1,5%). Dall'entrata in vigore di un decreto legge nel novembre 2018, le banche hanno l'obbligo di farsi carico si questa tassa.
B - Imposte sull'acquisto di abitazioni di seconda mano
ITP (Impuestos de Transmisiones Patrimoniales)Β Γ¨ l'imposta di Trasmissione Patrimoniale. Β L'importo dipende dalla percentuale che viene applicata sul prezzo dichiarato e dalla comunitΓ autonoma in cui si trova la casa, sebbene di norma venga applicato un tasso compreso tra il 6% e il 10%; alle Canarie e' fissata al 6,5%.
Per VPO (Vivienda de Protecciòn Oficial  conosciuta anche come Vivienda con Protecciòn Pùblica o Vivienda Protegida cioè alloggi per classi sociali deboli), le famiglie numerose e i giovani di solito hanno tariffe ridotte per cui la tassa ITP potrebbe abbassarsi anche al 4% sul valore dell'immobile dichiarato.
Se l'acquirente acquisirΓ la casa nuova o usata tramite un mutuo, si dovranno considerare dei costi aggiuntivi quali le spese ipotecarie che andranno ad aggiungersi a quelli relativi alla vendita.
Inoltre se l'acquirente intende richiedere un mutuo, dovrΓ pagare un perito per la valutazione della proprietΓ , permettendo cosΓ alla banca di capire quale possa essere la percentuale di finanziamento erogabile.
In generale, gli istituti finanziari prestano un importo equivalente all'80% del prezzo di acquisto o del valore della valutazione fatta dal perito.
In alcuni casi il finanziamento puΓ² arrivare al 90-100% del prezzo di acquisto o della valutazione periziale, considerando tra i 2 valori ( perizia e prezzo dichiarato) quello minore.
Attualmente, la valutazione periziale (tasacciΓ³n)oscillaΒ tra 250 e 600 euro, a seconda dell'entitΓ che esegue la valutazione, del tipo di proprietΓ e della sua valutazione. Una volta effettuata la valutazione Γ¨ valida per 6 mesi dalla data di emissione e potrai riutilizzarla anche con diversi istituti bancari per ottenere il mutuo.
Se stai pensando ad un investimento immobiliare alle Canarie Γ¨ anche importante sapere che per tutti gli stranieri non residenti le banche erogano mutui fino ad un massimo del 50% del valore dell'immobile.
Se ti trovi nella posizione di dover chiedere un mutuo per il tuo investimento potrebbe essere conveniente richiederlo in Italia, dove potresti avere delle condizioni migliori o piΓΉ vantaggiose.
Quando una societΓ o impresa, acquista un immobile puΓ² avere grandi agevolazioni fiscali e crediti di imposta, oltre a risparmiare le spese di trasmissione patrimoniali ITP 6,5%.
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4 - Commercialista (gestorìa):
L'unica spesa facoltativa per l'acquisto e la vendita di una casa Γ¨ quella del commercialista (l'entitΓ che il cliente puΓ² contrattare per elaborare il regolamento delle imposte e svolgere altri documenti).
L'agenzia che si incaricherΓ dello svolgimento delle pratiche (gestorΓa) Γ¨ selezionata dall'istituto finanziario poichΓ© altrimenti non consegnerebbe il denaro fino a quando l'acquisto e l'ipoteca non fossero iscritti all'ufficio del Registro. Trattandosi di liberi professionisti, non ci sono tariffe specifiche. Il costo indicativo Γ¨ di 300 euro.
Normalmente il giorno della firma, in presenza del notaio viene richiesto un fondo per poter pagare tutte le procedure sopra specificate, si chiama provision de fondo eΒ solitamente eccede leggermente dal preventivo di costi effettuato per prevenire eventuali ulteriori spese impreviste da sostenere da parte della gestoria. Β Una volta che l'acquisto e l'ipoteca sono stati iscritti all'ufficio del Registro, e le pratiche sono state portate a termine, la gestoria ti restituisce i soldi della provision de fondo che sono avanzati dall'operazione.
Per semplificare e avere una idea immediata dell'importo da spendere in termini di costi per l'acquisto di una casa alle Canarie con mutuo, calcola circa un costo TOTALE DEL 10% da aggiungere al costo della casa.
Come mai le spese sono piΓΉ alte in caso di mutuo rispetto a un acquisto immobile senza mutuo? Semplice ci sarΓ la gestoria che chiederΓ un suo compenso e il notaio dovrΓ fareΒ 2 scritture notarili: 1 per la vendita dell'immobile e una per la costituzione del mutuo.
5 - Plusvalenza Municipale (Plusvalìa Municipal)
Infine, c'è da pagare anche l'IIVTNU (Impuestos sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana - aumento del valore del suolo urbano) che viene comunemente chiamata "plusvalìa municipal - plusvalenza municipale o comunale", che è la tassa comunale sull'aumento di valore dei terreni di natura urbana.
Questa tassa comunale, che non deve essere confusa con la "plusvalenza fiscaleβ, considera l'aumento del valore del terreno di natura urbana, vissuto durante gli anni in cui il venditore Γ¨ stato proprietario della casa. Per il calcolo della tassa Γ¨ preso in considerazione il valore catastale e il numero di anni che il venditore ha tenuto la proprietΓ , che ha come limite massimo 20 anni e non puΓ² essere inferiore a 1 anno.
In caso di superamento di 20 anni, sarΓ preso come riferimento il limite massimo di 20 anni. Secondo la legge, questa tassa Γ¨ pagata dal venditore, salvo diverso accordo tra le parti. C'Γ¨ un periodo di 30 giorni dalla data dell'atto per regolarizzare questo pagamento che va fatto in comune.
Importante: per versare imposte e per registrare un immobile alle Canarie, hai bisogno di un documento indispensabile per portare a termine l'operazione immobiliare: il NIE. E' sufficiente il nie bianco da non residente

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Non si tratta solo di fare il nie, ma di un vero e proprio pacchetto completo che ti porta ad ottenere: consulenza sul funzionamento burocratico, NIE (NΓΊmero de Identidad de Extranjero) bianco senza scadenza, Conto corrente alle Canarie, Scheda telefonica con numero spagnolo, Registrazione al censo del tuo NIE, Compilazione del modello 790 ed altro ancora
6- Tasse dovute in Italia (se siete ancora residenti fiscalmente in Italia)
Esiste una tassa dovuta anche all'Italia: l'IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all'estero) si paga per differenza con quanto pagato in Spagna a titolo di IBI (impuesto sobre los Bienes Inmuebles).
Questa tassa corrisponde al 7,6 x 1000 del valore dell'immobile e si paga solo se l'importo supera i 200 euro (i primi 200 euro sono in esenzione, in tal caso non serve neanche comunicarlo nella vostra dichiarazione italiana quadro RM, ma comunque andrΓ dichiarata nel quadro RW2 in quanto reddito prodotto all'estero).
Se siete all'estero per lavoro, anche se fiscalmente residenti in Italia e la vostra casa all'estero Γ¨ adibita a prima abitazione, in tal caso l'IVIE non Γ¨ dovuta (fatta eccezione per gli immobili di Lusso).
Ci auguriamo di averti aiutato ad arricchire le tue conoscenze, chiarendo i tuoi dubbi e allontanando tutte le tue paure causate dagli interrogativi sulle spese e fare serenamente il passo di un acquisto con le giuste informazioni sul mercato immobiliare.
Speriamo inoltre di avertiΒ anche rassicurato sulla fattibilitΓ di quanto alcune persone ritengono estremamente difficile, ma con le giuste conoscenze, possiamo farlo.
Marco Misto
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