Comprare casa alle Canarie: quanto costa davvero mantenerla ogni anno?

Comprare casa alle Canarie non è difficile.
È facile farlo male. In questo articolo ti elenco in 13 punti i passi da seguire per investire alle Canarie in maniera piú “saggia”, vedremo anche le tasse che pagherai in italia per il tuo immobile e come risparmiare il 99,9% delle tasse di successione quando donerai la casa ai tuoi eredi.

Uno degli errori più frequenti è guardare solo il prezzo dell’immobile.

“Costa 180.000 euro.”
“Costa 250.000 euro.”
“Costa meno che in Italia.”
“Ha una buona rendita.”

Tutto vero, forse.
Ma la domanda più importante è un’altra:

quanto costa davvero mantenere quella casa ogni anno?

Perché una cosa è comprare.
Un’altra è sapere quanto pagherai dopo: tasse, IBI, basura, comunidad, acqua, luce, eventuale gestione, manutenzione, affitti brevi, fiscalità italiana se sei ancora residente in Italia e, un domani, eventuale passaggio ai figli.

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1. Prima regola: non guardare solo il prezzo di acquisto

Quando una persona valuta un immobile alle Canarie, quasi sempre guarda queste cose:

• prezzo
• zona
• distanza dal mare
• stato dell’immobile
• possibile rendita da affitto

Sono tutti elementi importanti.
Ma non bastano.

Prima di comprare devi chiederti:

quanto mi costa questa casa ogni anno, anche se non la affitto?

Perché un immobile può sembrare conveniente al momento dell’acquisto, ma diventare meno interessante quando aggiungi tutti i costi ricorrenti.

IBI.
Basura.
Comunidad.
Acqua.
Luce.
Manutenzioni.
Assicurazione.
Gestione.
Eventuali lavori.
Tasse in Italia, se sei ancora residente fiscale italiano.

Ecco perché il punto non è solo comprare casa alle Canarie.
Il punto è comprarla con una visione completa.

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2. IBI: l’imposta comunale sull’immobile

Il primo costo da conoscere è l’IBI, cioè l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

È una tassa comunale che si paga ogni anno per il fatto di possedere un immobile. In pratica, è simile all’IMU italiana, anche se con regole e importi diversi.

L’importo dell’IBI dipende soprattutto da:

• comune in cui si trova l’immobile
• valore catastale
• tipo di immobile
• aliquota applicata dal municipio

Nel municipio di San Bartolomé de Tirajana, per esempio, il portale tributario EMURSA indica per l’IBI urbano un tipo di gravamen vigente dello 0,57%. Questo non significa che tutti paghino la stessa cifra, perché il calcolo dipende dal valore catastale dell’immobile e i valori catastali sono veramente molto ma mlto piú bassi del valore reale di vendita o acquisto.

Quindi, quando valuti una casa, non chiedere solo:

“Quanto costa?”

Chiedi anche:

“Quanto ha pagato di IBI l’anno scorso?”

È una domanda semplice, ma molto utile.
E prima di comprare sarebbe sempre meglio vedere una ricevuta reale, non una risposta generica.

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3. Basura: la tassa rifiuti

Poi c’è la basura, cioè la tassa relativa alla raccolta dei rifiuti.

Anche questa dipende dal comune.
Nel caso di San Bartolomé de Tirajana, l’ordinanza sulla tasa de basura prevede che siano soggetti passivi coloro che occupano o utilizzano immobili nelle zone in cui viene prestato il servizio, inclusi proprietari, usufruttuari, inquilini o utilizzatori.

Nella pratica, su alcuni immobili nel municipio di San Bartolomé de Tirajana dove ci troviamo noi, si possono trovare importi molto contenuti. Per esempio, per noi la basura è nell’ordine di 29 euro ogni 6 mesi.

Attenzione però: questo non va preso come importo universale.
Serve solo per capire che la basura, in certi casi, può essere un costo relativamente basso. Verifica sempre quanto paga l’immobile a cui sei interessato anche se sono sicuro che questo dato non sposterà l’ago della bilancia della tua decisione.

La cosa giusta da fare è sempre chiedere:

“Quanto paga questo immobile di basura?”

E, anche qui, meglio vedere una ricevuta.

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4. Comunidad: il costo che può cambiare completamente i conti

La comunidad, cioè le spese condominiali, è uno dei costi più importanti da verificare prima di comprare.

E qui le differenze possono essere enormi.

Ci sono complessi dove la comunidad può essere intorno ai 100 euro al mese.
A volte può includere anche l’acqua.
In alcuni casi, soprattutto in complessi turistici più vecchi, può includere anche la luce o servizi centralizzati.

Ma ci sono anche complessi dove la comunidad può superare i 300 euro al mese.

E questo cambia completamente i conti.

Perché 100 euro al mese sono 1.200 euro all’anno.
300 euro al mese sono 3.600 euro all’anno.
E se l’immobile non produce reddito o lo usi solo qualche mese, la differenza si sente.

Prima di comprare, devi chiedere:

• quanto si paga di comunidad?
• cosa include?
• include acqua?
• include luce?
• ci sono lavori straordinari già approvati?
• ci sono debiti condominiali?
• ci sono proprietari morosi nel complesso?
• il complesso è turistico, residenziale o misto?

Queste domande sono fondamentali.

Perché il prezzo dell’immobile lo paghi una volta.
La comunidad la paghi ogni mese.

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5. Acqua e luce: attenzione ai complessi turistici

Un aspetto che molti italiani non conoscono riguarda acqua e luce.

Nelle zone turistiche delle Canarie, molti complessi sono nati originariamente per uso turistico.
Questo significa che, in alcuni casi, gli appartamenti non erano stati pensati come residenze tradizionali, ma come unità destinate a ospitare turisti.

Per questo, in certi complessi, l’impianto elettrico o idrico può essere centralizzato, oppure gestito in modo diverso rispetto a un normale edificio residenziale.

In parole semplici:

• in alcune proprietà l’acqua può essere inclusa nella comunidad
• in alcuni complessi la luce può essere centralizzata o addebitata in modo particolare
• in altri immobili ci sono contatori individuali normali
• nelle zone residenziali, di solito, è più frequente trovare utenze individuali classiche

Questo punto va verificato prima, non dopo.

Perché se compri pensando di avere costi bassi, ma poi scopri che la comunidad (condominio) include servizi centralizzati con costi alti, i tuoi conti cambiano.

La domanda pratica da fare è:

“Acqua e luce sono individuali o centralizzate?”

E subito dopo:

“Quanto ha pagato l’attuale proprietario negli ultimi 12 mesi?”

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6. Complessi con explotador turístico: costo più alto, ma anche possibili vantaggi

In alcune zone turistiche esistono complessi dove opera un explotador turístico, cioè una società che gestisce turisticamente gli immobili del complesso.

Questo può incidere molto sulle spese.

In certi casi, la comunidad può essere più alta proprio perché il complesso offre più servizi, manutenzione, gestione, reception, aree comuni curate, piscina, giardini, pulizie e organizzazione turistica.

Quindi attenzione: non sempre una comunidad alta è automaticamente negativa.

Bisogna capire perché è alta.

Se il complesso è ben tenuto, ha un’attività turistica organizzata e un gestore che cura l’immagine e i servizi, questo può avere anche un lato positivo.
Un complesso curato può essere più interessante per il turista, più gradevole da vivere e più competitivo sul mercato.

Il problema nasce quando paghi tanto, ma non ricevi un servizio proporzionato.

Quindi la domanda giusta non è solo:

“Quanto costa la comunidad?”

La domanda giusta è:

“Cosa ricevo in cambio di questa comunidad?”

E ancora:

“Questa spesa rende l’immobile più interessante o lo appesantisce soltanto?”

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7. Se vuoi fare affitti brevi, non basta comprare una casa. La legge e’ cambiata!

Molti italiani ragionano così:

“Compro casa alle Canarie, la uso quando voglio e quando non la uso la metto in affitto turistico.”

Il ragionamento può avere senso, ma va verificato bene.

Nel mondo delle viviendas vacacionales, cioè degli affitti turistici, non basta comprare un appartamento e pubblicarlo online. Dal 12 dicembre 2025 le licenze per l’affitto turistico sono state regolamentate e soggette all’emissione di un piano di ordinamento urbano che verrà emesso da ogni comune entro 5 anni. Se il comune si prende i tempi biblici delle istituzioni dovrai attendere il 2030 prima di poter capire se puoi o meno richiedere licenza turistica per affitti brevi a settimane. Porta pazienza…

Bisogna verificare:

• se l’immobile può essere destinato ad affitto turistico
• se esiste già una dichiarazione responsabile o licenza
• se il complesso permette questa attività
• se la comunidad la limita o la vieta
• se la zona è compatibile
• chi è il titolare dell’attività
• cosa succede se cambia proprietario o gestore

Potrai eventualmente acquistare un appartamento da destinare a Vivienda Vacacional se questo e’ inserito in un asset societario ed entri in possesso della società che detiene la licenza turistica per affitti brevi. In altri casi NON e’ trasferibile la licenza.

Prima di comprare una casa pensando agli affitti brevi, devi verificare tutto.

Perché se compri un immobile immaginando una rendita turistica, ma poi scopri che non puoi sfruttarlo come pensavi, l’investimento cambia completamente.

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8. Comprare in un complesso turistico: pro e contro

Un immobile in un complesso turistico può avere vantaggi e svantaggi.

Possibili vantaggi

Può essere più facile da proporre a turisti se dopo l’emissione del Piano Generale di Ordinamento Urbano il tuo complesso rientra tra quelli che possono affittare in modalità vivienda vacacional.
Il complesso può essere più curato.
Ci possono essere servizi utili: piscina, reception, aree comuni, manutenzione, giardini.
Se esiste un gestore turistico serio, il complesso può avere una sua organizzazione.

Possibili svantaggi

La comunidad può essere alta se c’é un esplotatore turistico.
Hai limiti di gestione nel momento in cui ottieni la licenza turistica in quanto devi far gestire il tuo appartamento all’esplotatore in carica.
Potrebbero esserci regole interne più rigide.
Ci sono vincoli con l’explotador turístico.
L’immobile potrebbe essere meno adatto come residenza stabile.

Quindi non esiste una risposta unica.

Un complesso turistico può essere interessante per un investitore, ma poco adatto per chi vuole viverci stabilmente.
Un immobile residenziale può essere più adatto per viverci, ma meno interessante per affitti brevi turistici.

Dipende dall’obiettivo.

Ed è per questo che prima di comprare devi chiarire una cosa:

questa casa mi serve per viverci, per investire o per entrambe le cose?

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9. Se sei residente in Italia, attenzione anche all’IVIE

Un altro punto importante riguarda chi compra casa alle Canarie ma resta residente fiscale in Italia.

In questo caso bisogna considerare anche l’IVIE, cioè l’imposta italiana sul valore degli immobili detenuti all’estero. L’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’IVIE riguarda le persone fisiche residenti in Italia che possiedono immobili all’estero. Ammonta al 1,06% sul valore dell’immobile. Attenzione potresti anche non doverla pagare nel caso che l’aliquota calcolata a cui sottrai l’IBI pagato al comune Canario ( equivalente all’IMU italiana) sempre che non superi i 200 euro
Esempio 1: casa da 300.000 euro
Immaginiamo una casa alle Canarie con valore di riferimento pari a 300.000 euro.
Calcolo IVIE lorda:
300.000 × 1,06% = 3.180 euro
Se su quell’immobile hai già pagato 550 euro di IBI in Spagna, puoi scomputarli dall’IVIE.
Quindi:
3.180 – 550 = 2.630 euro
In questo caso, l’IVIE da versare in Italia sarebbe pari a circa 2.630 euro.

Esempio 2: casa da 60.000 euro
Immaginiamo una casa alle Canarie con valore di riferimento pari a 60.000 euro.
Calcolo IVIE lorda:
60.000 × 1,06% = 636 euro
L’imposta lorda supera la soglia dei 200 euro, quindi l’IVIE è dovuta.
Se su quell’immobile hai già pagato 450 euro di IBI in Spagna, puoi scomputarli dall’IVIE.
Quindi:
636 – 450 = 186 euro
In questo caso, anche se dopo lo scomputo restano meno di 200 euro, l’IVIE è comunque dovuta, perché la soglia dei 200 euro si verifica sull’imposta lorda, prima di togliere l’IBI.
L’IVIE da versare in Italia sarebbe quindi pari a circa 186 euro.

Esempio 3: casa da 18.000 euro
Immaginiamo una piccola quota o un immobile con valore di riferimento pari a 18.000 euro.
Calcolo IVIE lorda:
18.000 × 1,06% = 190,80 euro
In questo caso l’IVIE lorda non supera la soglia dei 200 euro.
Quindi l’IVIE non è dovuta e non ci sarebbe nulla da versare in Italia per questo immobile.

Naturalmente questi sono esempi semplificati.
Il valore da utilizzare per il calcolo IVIE e la possibilità di scomputare le imposte pagate all’estero vanno sempre verificati con il proprio consulente fiscale, soprattutto quando l’immobile è stato acquistato all’estero, è cointestato o produce redditi da affitto.

Questo significa che, se compri casa alle Canarie ma resti fiscalmente residente in Italia, devi considerare anche il lato italiano.

Non basta dire:

“L’immobile è in Spagna, quindi pago solo lì.”

No.
Se sei fiscalmente residente in Italia, l’Italia continua a guardarti.

E questo è un punto fondamentale per chi sta pianificando un trasferimento alle Canarie ma non ha ancora cambiato residenza fiscale.

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10. Acquistare con una società: quando può avere senso

Un’altra domanda frequente è:

“Conviene comprare con una società?”

La risposta corretta è: dipende.

Comprare con una società non significa automaticamente pagare meno tasse.
Non è una bacchetta magica.
Non è una scorciatoia.

Può avere senso se:

• vuoi gestire un’attività in modo imprenditoriale
• vuoi organizzare affitti brevi con una struttura più professionale
• stai acquistando un’attività già avviata
• vuoi separare meglio l’operatività personale da quella aziendale
• ci sono ragioni fiscali, patrimoniali o gestionali reali

Ma va valutato caso per caso.

In Spagna esistono anche norme anti-elusive da considerare quando si trasferiscono partecipazioni societarie legate a immobili. Quindi non bisogna pensare che comprare quote di una società sia sempre fiscalmente più vantaggioso rispetto a comprare direttamente l’immobile.

La società può essere uno strumento utile.
Ma prima devi capire qual è il lavoro che deve fare.

Non si parte dallo strumento.
Si parte dall’obiettivo.

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11. Successione e donazione ai figli: il tema che molti ignorano

C’è poi un tema che molti ignorano quando comprano casa alle Canarie: il passaggio ai figli.

Molti pensano:

“Un giorno questa casa resterà a mio figlio o a mia figlia.”

Va bene.
Ma bisogna capire come arriverà ai figli.

Con una successione?
Con una donazione?
Con una struttura già pianificata?
Con il proprietario residente in Italia?
Con il proprietario residente alle Canarie?

Alle Canarie esiste una bonifica molto importante nell’imposta su successioni e donazioni. La normativa canaria ha previsto una bonifica del 99,9% della quota tributaria in determinati casi: per successioni nei gruppi di parentela I, II e III e per donazioni tra vivi nei gruppi I e II, con requisiti specifici come la formalizzazione in documento pubblico.

Questo può aprire scenari interessanti per chi vuole pianificare il passaggio patrimoniale ai figli.

Ma attenzione: non parliamo di trucchetti.

Parliamo di pianificazione vera.
Con presupposti veri.
Con residenza vera, quando necessaria.
Con documenti veri.

Perché quando si parla di patrimonio familiare, improvvisare è pericoloso.

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12. Checklist pratica prima di comprare casa alle Canarie

Prima di firmare, dovresti avere almeno queste informazioni:

Costi fissi

• Quanto paga l’immobile di IBI?
• Quanto paga di basura?
• Quanto paga di comunidad?
• La comunidad è mensile, trimestrale o semestrale?
• Ci sono spese straordinarie deliberate?
• Ci sono debiti condominiali?

Utenze

• L’acqua è individuale o inclusa nella comunidad?
• La luce è individuale o centralizzata?
• Ci sono contatori propri?
• Quanto ha speso il proprietario negli ultimi 12 mesi?

Uso dell’immobile

• È residenziale, turistico o misto?
• Posso viverci stabilmente?
• Posso affittarlo a lungo termine?
• Posso fare affitti brevi?
• Esiste una licenza o dichiarazione responsabile per vivienda vacacional?

Complesso e comunidad

• Il complesso è ben tenuto?
• C’è un explotador turístico?
• Ci sono vincoli con il gestore?
• Ci sono limiti della comunidad?
• L’immobile è adatto al mio obiettivo?

Fiscalità e strategia

• Sono residente fiscale in Italia o in Spagna?
• Devo considerare l’IVIE?
• Come dichiaro eventuali redditi da affitto?
• Ha senso comprare come persona fisica?
• Ha senso valutare una società?
• Come voglio gestire un futuro passaggio ai figli?

Questa checklist non serve a spaventarti.
Serve a farti comprare meglio.

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13. La domanda giusta non è “quanto costa?”

La domanda giusta non è solo:

“Quanto costa questa casa?”

La domanda giusta è:

“Quanto mi costa davvero ogni anno, e quanto è coerente con il mio progetto?”

Perché cambia tutto se vuoi:

• vivere alle Canarie
• trasferirti stabilmente
• comprare una seconda casa
• fare investimento immobiliare
• fare affitti brevi
• comprare in società
• lasciare un domani l’immobile ai figli

La stessa casa può essere perfetta per un investitore e sbagliata per chi vuole viverci.
Oppure perfetta per viverci e poco interessante per affitti brevi.

Non dipende solo dall’immobile.
Dipende dal progetto.

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Vuoi investire alle Canarie? Parti dalla guida giusta

Se stai valutando di comprare casa alle Canarie per vivere, trasferirti o investire, il primo passo non è cercare annunci a caso.

Il primo passo è capire quali errori evitare, quali verifiche fare e quali costi considerare prima di muoverti.

Per questo abbiamo preparato una guida gratuita dedicata agli investimenti immobiliari alle Canarie.

👉 Scarica qui la guida gratuita sugli investimenti immobiliari alle Canarie:
https://www.trasferirsiallecanarie.info/guide-gratuite/investimenti/

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Conclusione

Comprare casa alle Canarie può essere una scelta intelligente.

Ma non basta guardare il prezzo.
Devi guardare i costi reali.

IBI.
Basura.
Comunidad.
Acqua.
Luce.
Gestione.
Affitti brevi.
Fiscalità italiana.
Possibile società.
Passaggio ai figli.

Solo così puoi capire se quella casa è davvero adatta a te.

Perché comprare casa alle Canarie non è difficile.
È facile farlo male.

E se vuoi farlo bene, si fa con metodo. Punto.