Stai pensando di comprare terreno alle Canarie e costruire una casa, magari una casa prefabbricata in legno o similari? Questo è l’articolo che fa per te.
08 Agosto 2019 – In questo articolo ti spiego molto sui terreni e successivamente nel prossimo ti mostrerò imprese che costruiscono case prefabbricate in Spagna e alle Canarie e quanto possono costare.
Prima di cominciare devi avere chiare le differenze tra le varie zone, tipologie e prezzi. Per questo ti consiglio di scaricare la guida gratuita alle 8 zone del sud di Gran Canaria che trovi di seguito.
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Iniziamo con la più ovvia delle differenze: terreno urbano, edificabile e non edificabile.
Quando decidiamo di acquistare un lotto, spesso non sappiamo quali siano le caratteristiche del suolo dove sarà ubicato questo terreno.
Valutazione e Classificazione di un terreno alle Canarie:
In linea generale si può dire che la classificazione del suolo, come suggerisce il nome, si riferisce a diverse classi o tipi di terreno.
Al contrario, la valutazione si riferisce all’uso e alle possibilità per edificare su un terreno.
Le valutazioni sono caratteristiche specifiche di un terreno in relazione al coefficiente di edificabilità e alle norme particolari che si applicano come usi consentiti, allineamenti o altezza massima.
La classificazione, come vedremo è il tipo di terreno con pianificazioni urbanistiche e si differenzia fra terreno urbano, terreno edificabile e terreno non edificabile.
Vediamo le loro caratteristiche principali e cosa possiamo costruire su ciascuno di essi.
Terreno urbano:
Il terreno urbano è quello determinato dal piano generale di un comune e in quanto tale, si vanno a compiere una di queste tre condizioni:
1. Prestazione di servizi e dotazioni di base.
Il terreno deve avere accesso stradale, rete idrica e di drenaggio di acqua ed energia elettrica. Questo è uno dei primi controlli che dovremo fare prima di acquistare un terreno.
Una superficie edificabile che non ha alcun accesso stradale o l’acqua o l’elettricità ha probabilmente futuri oneri a carico del compratore quando il comune decide di urbanizzare la strada.
A volte, troviamo terreni molto a buon mercato, ma il cui accesso stradale non è urbanizzato, queste aree avranno futuri debiti con il comune che il proprietario dovrà assumersi (lo rivedremo più avanti).
2. Consolidamento edilizio.
Per soddisfare questa condizione sarà necessario che il nostro terreno sia inserito in un’area consolidata per la costruzione in almeno due terzi della sua superficie edificabile.
Quando si parla di consolidamento edilizio intendiamo dire che c’è un forte tessuto urbano in gran parte dell’area in cui è ubicato il nostro terreno, garantendo così che si tratta di un terreno stabile.
Questo vuol dire che se è isolato, non avremo questo consolidamento edilizio, ma se si tratta di un terreno adiacente a un’area urbana, sarà più semplice soddisfare questa condizione.
3. Conformità con la progettazione.
L’area edificabile è stata sviluppata e urbanizzata secondo le specifiche indicate nella progettazione.
Quindi, per vedere se il nostro terreno è urbanizzato seguendo le specifiche di progettazione, dovremo assicurarci che non presenti nessuna irregolarità e che rispetti la normativa urbanistica del comune di appartenenza.
In caso contrario, potrebbe essere necessario fare un piano speciale, una pianificazione urbanistica che permetta di normalizzare le irregolarità di un ambito territoriale da un particolare settore.
Quindi, dobbiamo stare attenti, perché non tutti i terreni urbani sono uguali. All’interno del terreno urbano, dobbiamo distinguere fra terreno urbano consolidando e terreno urbano non consolidato.
Parallelamente a queste informazioni ti potrebbe interessare capire come si muove il mercato immobiliare alle Canarie, relativo agli investimenti a scopo di rendita. Potrai trovare maggiori informazioni nella guida gratuita che trovi di seguito.
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Cosa si intende per terreno urbano consolidato e concetto di lotto?
Questa sotto categoria di classificazione del terreno comprende quelle aree considerate lotto o meglio mediante opere accessorie.
Possiamo definire un lotto come un terreno adatto per l’edificazione e urbanizzato in base alla pianificazione urbanistica, vale a dire limitrofo a una strada asfaltata e illuminata, con allineamenti e raccordi segnalati, che permetta la concessione immediata di una licenza per cui la costruzione non comporti la cessione di terreni.
Quando si parla di cessione di terreni ci riferiamo alle aree che appartengono all’amministrazione pubblica che le concede in prestito per un periodo prestabilito dovendole restituire in futuro.
Nel caso si tratti di un lotto mediante opere accessorie, vuol dire che il nostro terreno ha in sospeso la segnalazione di allineamenti e raccordi, anche se potremo considerarlo un terreno urbano consolidato.
Attenzione ai rischi dell’aggiornamento dell’urbanizzazione: un terreno può perdere le sue caratteristiche di lotto urbano consolidato se il piano urbanistico lo sottoponesse ad aggiornamenti di trasformazione urbanistica.
Pertanto, si consiglia di essere sempre ben informati sulle destinazioni d’uso se hai deciso di comprare un suolo edificabile alle Canarie, è consigliabile contattare un architetto prima di fare questo investimento.
È molto importante che vi avvaliate di una consulenza prima di acquistare, per effettuare tutti i controlli necessari a livello urbanistico e legale ed fare un sopralluogo per vedere il terreno prima d’iniziare le trattative di acquisto.
Questo perché si possono incontrare normative che limitano le possibilità di costruzione o anche terreni con debiti pendenti che si devono tenere in considerazione nel prezzo di acquisto.
Terreno urbano non consolidato
In questo caso si tratta di un terreno non consolidato per l’urbanizzazione, spesso chiamato anche nucleo rurale. In questo caso sono necessarie opere di urbanizzazione per acquisire la caratteristica di lotto.
Queste opere di sviluppo possono includere la riforma interna del territorio, il suo recupero urbano, l’ottenimento di finanziamenti pubblici quindi con la sua completa riqualificazione.
Tutte queste azioni saranno definite da una qualche forma di sviluppo come un piano speciale o uno studio approfondito (estudio de detalle) o plano general de ordinamento urbano.
Dunque questo tipo di suolo può risultare economico ma considera che il terreno urbano non consolidato dipende dall’approvazione di un piano o uno studio affinchè si possa considerare idoneo per la costruzione e ottenere un permesso di costruzione.
A volte può essere necessario che diversi proprietari si accordino o anche l’approvazione di un determinato piano per il comune.
È necessario fare attenzione con terreni ubicati in zone catalogate come suolo urbano non consolidato, potremmo scoprire che il nostro progetto potrebbe essere sospeso vari anni in attesa della risoluzione urbanistica con esito positivo.
Fino a questo momento abbiamo parlato di terreno edificabile, ora andiamo a parlare di terreno non edificabile per capire la differenza tra area urbana edificabile e non edificabile e vi è una sottile differenza pur trattandosi di lotti sempre urbano.
Il terreno non edificabile
Cominciamo con il terreno non edificabile, in quanto presenta delle condizioni più specifiche e facili da differenziare.
Un suolo non edificabile è un terreno che ha un tipo di protezione specifica a causa del suo valore paesaggistico, storico, archeologico, agricolo, forestale minerario e culturale.
Potrebbe anche trattarsi di un terreno che è riservato allo sviluppo d’infrastrutture o servizi pubblici.
In ogni caso, è necessario chiarire che in alcuni tipi di superfici non edificabili è possibile costruire legalmente.
Normalmente si tratta di case unifamiliari legate alle aziende agricole o di allevamento, in grandi parcelle per evitare un’eccessiva densità’ urbanistica o di costruzioni di utilità pubblica o d’interesse sociale.
Nella maggior parte si tratta di piccoli depositi per attrezzi chiamati “cuartos de apero“.
Il terreno edificabile
Per esclusione, si potrebbe dire che un terreno sarà edificabile se non presenta ne le caratteristiche di suolo urbano e ne di terreno non edificabile.
Esistono diversi tipi di aree edificabili, come quelle in cui è prevista la trasformazione immediata, che non sono settorializzate e aree speciali, le quali presentano insediamenti esistenti o caratteristiche ambientali peculiari.
In generale, per poter costruire su un terreno edificabile, sarà necessario sviluppare prima un piano parziale o progetto di reparcelaciòn (procedura con la quale si sostituiscono le parcelle iniziali interessate da uno sviluppo urbano con altre adatte alla loro costruzione. Questa procedura può essere volontaria o forzata), soprattutto per i terreni edificabili speciali.
Come si può vedere, il valore di una superficie edificabile dipende direttamente dalla classificazione e dalla qualificazione urbanistica, ed è molto importante informarsi in modo corretto prima di eseguire qualsiasi operazione.
Per valutare le informazioni di un terreno è importante sollecitare la “nota semplice al registro della proprietà” in cui appare appunto la proprietà del lotto, così come eventuali debiti.
Infine, non dimenticate di consultare il comune per la normativa municipale, per le possibili destinazioni e la pianificazione.
Come abbiamo detto, una delle cose più importanti sarà sapere se il terreno si trova in una strada urbanizzata alla quale arrivano tutti i servizi (acqua, elettricità, ecc).
Tenete conto che, per i controlli legali, è importante fare un sopralluogo del terreno e considerarne la pendenza, l’esposizione, i vicini e le possibilità di costruzione cosi come i possibili sviluppi di campi magnetici o elettromagnetici che possono provenire da linee elettriche o antenne nelle vicinanze.
A fronte di tutte queste informazioni resta comunque importante conoscere il territorio nel quale si intende fare questo tipo d’investimento. Volendo fare un sopralluogo alle Canarie troverai maggiori informazioni nel report gratuito qui di seguito.
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Costi accessori per comprare un terreno alle Canarie
Al momento di fare questo investimento, sia per costruire una casa o per altri usi, non è sufficiente pagare solo il prezzo del terreno, ma è necessario tenere in considerazione che i costi totali di acquisto devono essere comprensivi di tasse, diritti e commissioni di gestione che aumentano il costo totale da esborsare.
Inoltre, se chiediamo un prestito o un mutuo per finanziarne l’acquisto, è importante conoscere il costo totale per avere il giusto budget.
Costi che pagano sia il venditore che l’acquirente.
Anche se sia il venditore e l’acquirente pagano le tasse o le spese non c’è un’equa distribuzione tra le parti del 50%.
Si può raggiungere un accordo tra le due parti in modo che si stabiliscano i costi che ogni parte debba pagare, ma in generale sono assegnati a ciascuno:
Il venditore, vale a dire, il proprietario del terreno è responsabile del pagamento della plusvalenza, che è una tassa comunale.
La plusvalenza deve essere pagata solo quando il terreno è considerato urbano o con caratteristiche speciali, il calcolo è molto complesso e dipende dall’entitá di acquisto iniziale, da quanto lo si rivende e da quanti anni lo si ha posseduto.
Nel caso di un lotto rustico non è necessario pagarla.
D’altra parte chi paga la maggior parte delle spese associate alla vendita del terreno è colui che compra il terreno alle Canarie :
Deve pagare i costi di agenzia, il notaio e l’ITP (Imposte di trasmissione patrimoniale 6,5% del valore di vendita o di tassazione, scegliendo tra i 2 valori l’importo più alto).
Al di là del prezzo del terreno che si vuole acquistare, le spese notarili e di registro normalmente non superano i 1.000 euro.
Il prezzo del notaio, come le spese di Registro sono regolate in base a una tariffa stabilita in tutto lo stato. Le spese notarili normalmente in quasi tutti i casi sono più care di quelle di registro.
Per quanto riguarda il l’Ufficio del Registro, è esso che s’incarica de trascrivere le transazioni immobiliari (tra le altre operazioni) e confermare che si possono realizzare e che sono legali.
In questo caso, ci si deve rivolgere all’Ufficio del Registro che viene assegnato in base alla posizione del nostro terreno dal momento che ogni ufficio ha in gestione uno o più comuni.
L’importo da pagare al registro è anche impostato in base a tariffe fisse in Spagna.
Così, si paga una percentuale a seconda del valore del terreno:
a. Se il valore della proprietà è inferiore o uguale a 6,010.12 euro si pagano 24.04 euro
b. Tra 6.010,13 e 30.050,61 si paga l’1,75 ‰ del valore della proprietà
c. Tra 30,050.62 e 60,101.21 euro, si si paga l’1,25 ‰
d. Tra 60,101.22 e 150,253.03 euro, si paga lo 0,75 ‰
e. 150,253.04 e 601.012,10 euro si paga lo 0,3 ‰
f. Per valori superiori a 601.012,10, verrà pagato 0,2 ‰ del valore della proprietà.
Casi Particolari e costi “nascosti” che potresti incontrare quando vai a comprare terreno alle Canarie.
Oneri o debiti: Se un terreno ha un debito o un onere, in caso di compravendita passerebbero a essere responsabilità del nuovo proprietario.
È dunque importante comprovare se esistano oneri e in caso positivo rinegoziare il prezzo con il proprietario affinché possa assumere le spese extra che si andrebbero a creare.
Un debito potrebbe essere un’ipoteca associata al terreno che non sia ancora in essere.
Per verificare questo è possibile ordinare una nota semplice al registro della proprietà, dove sarà documentata la situazione legale del terreno.
L’urbanizzazione della zona: Ci potrebbe anche essere un debito di urbanizzazione, perché il comune ha in programma di sviluppare l’area in cui si trova il terreno.
In questo caso, il comune chiederà l’importo del debito comunale, che può ammontare a diverse migliaia di euro, sotto forma di una garanzia bancaria per concedere il permesso di costruzione.
Attenzione: l’urbanizzazione di un terreno può includere dalla pavimentazione del suolo stradale fino all’illuminazione e alla fornitura di luce, acqua, elettricità e fognature.
Tutti questi costi verranno stabiliti nel Piano Territoriale che è stato scritto per la zona in cui ci troviamo.
Non dobbiamo fidarci di terreni che già sono apparentemente urbanizzati ed è sempre necessario consultare il comune per verificare che non ci sia nessun piano di urbanizzazione pendente, dal momento che in alcuni casi ci sono piani per la riqualificazione che hanno bisogno d’includere qualche servizio come per esempio l’igenizzazione.
Diritto di passaggio: i diritti di passaggio compromettono il costo totale di acquisto di terreni, ma possono determinare spese in futuro.
Un diritto di passaggio è una destinazione di un terreno che deve essere indicata nelle scritture della proprietà, se non è inclusa, non ha valore legale.
Di solito si tratta di collegamenti idraulici o servizi igienico sanitari di tubi che passano attraverso il nostro terreno, che non appartengono a noi ma devono essere rispettati.
Inoltre, per effettuare una modifica degli stessi dobbiamo assumerci i costi e accordarci con il proprietario o il vicino di casa, una società forniture o un comune, e questo non è sempre possibile.
Nel caso in cui questi diritti di passaggio si trovano in aree in cui vogliamo costruire la casa o una piscina per esempio, può essere un problema in seguito e dover sostenere costi per deviare le tubature.
Terreni che sono stati disaggregati: i terreni disaggregati, sono quelli che fanno parte di un unico appezzamento più grande che è stato diviso e può essere probabile che non dispongano dei servizi basici (come l’acqua, l’elettricità etc.) perché non sono duplicati.
In questo caso, il nuovo proprietario potrebbe dover sostenere i costi di tali connessioni.
Bisogna anche verificare che siano registrati come terreni indipendenti e che i metri quadrati e la lunghezza della facciata rispettino le normative comunali per poter costruire altrimenti rischi di fare un investimento a vuoto.
Terreno su cui non viene concesso permesso di costruzione: per un motivo o per l’altro, ci sono aree in cui non vengono concessi permessi di costruzione.
I problemi possono essere molteplici: da una zona in attesa di essere urbanizzata il cui progetto non è stato avviato, un’area non sviluppata (senza servizi di base) che non fa parte del comune fino alla violazione delle direttive comunitarie, fino all’aggiornamento.
Questi problemi possono durare per diversi anni o addirittura decenni e, pertanto, starai comprando un terreno senza nessun valore.
Per questo motivo è importante consultare sempre un architetto e anche il comune per assicurarci che si può costruire sul terreno che vogliamo comprare.
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In un prossimo articolo ti farò vedere alcuni modelli di case prefabbricate che potresti voler “montare” qui alle Canarie.
Marco Misto
